De nieuwe realiteit in logistiek vastgoed - Cushman & Wakefield

De nieuwe realiteit in logistiek vastgoed

Logistiek Blog Menno van Boxtel
Klik om te vergroten

De verdere aanscherping van aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed in combinatie met de monetaire verruiming van de ECB in 2014-2015, leidden de afgelopen jaren tot het bijzondere fenomeen dat nieuwbouw aanzienlijk interessanter was voor logistieke dienstverleners dan bestaande bouw. Huurprijzen konden door het gunstige beleggingsklimaat dalen ondanks de stijgende vraag. Ontwikkelaars konden zelfs bij een daling van de netto huurprijzen met maar liefst 20 procent, nog altijd eenzelfde nettoresultaat realiseren. Extreme voorbeelden hiervan zijn de huurprijzen op hotspots zoals Venlo en Tilburg waar de huurprijzen van EUR 50 tot 55 per m2 per jaar zijn gedaald naar inmiddels EUR 40 per m2 per jaar of soms zelfs lager. Dat is verleden tijd, achterhaald en ingehaald. Niet alleen voor nieuwbouw maar ook voor bestaand logistiek vastgoed stijgen de huurprijzen al en het einde ervan is nog niet in zicht. Uiteraard gelden er wel wat regionale verschillen.

Nieuwe rekensommen

De afgelopen twee à drie jaar zijn de bouwkosten – onder meer als gevolg van de kosten voor staal, beton en arbeidscapaciteit – met zo´n 20 tot 30 procent gestegen. Dit zal, meer nog dan het beperkte en nog altijd afnemende aanbod, een sterk prijsopdrijvend effect gaan hebben in de sector. En hoewel ook in 2014 de vraag toenam, waren de bouwkosten op dat moment stabiel en kon een lagere huurprijs leiden tot een goed rendement. Die realiteit is anno 2018 hard aan het veranderen. Sinds dit jaar zijn de huurprijzen op veel hotspots al gestegen met circa 10 tot 20 procent en het einde is niet in zicht. Met ´beide voeten in de modder´ zien wij dat beleggers aan de vooravond staan van het verhogen van de huurprijzen. Er zullen daarom nieuwe rekensommen moeten worden gemaakt aan de kant van de logistiek dienstverleners. Arbeid wordt duurder door het tekort op de arbeidsmarkt, huisvestingskosten stijgen door oplopende bouwkosten en het aanbod neemt nog altijd af. Zo sterk zelfs dat het leegstandpercentages van logistiek vastgoed op steeds meer logistieke hotspots rond de 2 procent ligt of zelfs al daaronder.

Met de veelal dunne marges in de wereld van de logistieke dienstverlening zal deze nieuwe realiteit moeten worden vertaald naar prijsstijgingen in huisvestingskosten voor de klanten van de logistiek dienstverleners. Immers, rekenen met oude ‘waarheden’ doet deze marges snel verdampen. Daarnaast is het verstandig om al in een vroeg stadium, bij voorkeur aan het begin van een tenderprocedure of inschrijving, de opties in de markt te inventariseren zodat er geen onaangename verrassingen volgen. In toenemende mate worden partijen gedwongen het zoekgebied te vergroten naar een straal van soms wel 50-75 kilometer omdat er eenvoudigweg niet of nauwelijks passend aanbod te vinden is op de voorkeurslocatie. En als er al passende opties kunnen worden gecreëerd dan spelen de oplopende ontwikkeltijden de dienstverleners vaak parten. Voorbereiding was niet eerder zo relevant om ook op de langetermijn winstgevend te blijven.