Krapte op arbeidsmarkt bepaalt kantorendynamiek

Klik om te vergroten

De leegstand van kantoren is in het afgelopen half jaar met ruim 200.000 m² gedaald tot 5,5 miljoen m2. In dezelfde periode is 558.000 m² kantoorruimte in gebruik genomen. Dit blijkt uit de nieuwste cijfers van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. De afname van de leegstand wordt deels verklaard door de opname, daarnaast zijn transformaties, onttrekkingen en bestemmingswijzigingen hierin een factor.

Hoewel de opname vooralsnog wat achter blijft in vergelijking tot het eerste half jaar van 2017, neemt de verhuisbereidheid van kantoorhoudende organisaties toe. De krapte op de arbeidsmarkt is hierin een bepalende factor. Kantoorgebruikers in Nederland zijn zich er steeds meer van bewust dat aantrekkelijke huisvesting een investering is in het aantrekken van hooggekwalificeerd personeel. Om die reden zijn bedrijven dan ook in toenemende mate bereid te verhuizen.

In de huisvestingskeuze constateren de onderzoekers sterke concentratie en verdere polarisatie. De vraag richt zich steeds nadrukkelijker op locaties in de grote steden en hoogstedelijke gebieden die multimodaal bereikbaar zijn en een goede mix van wonen, werken, winkelen en recreëren kennen. Door de toenemende vraag is hier schaarste ontstaan, stijgen huurprijzen en verdampen incentives. Dat zijn de kenmerken van aanbiedersmarkten en dit zijn de plekken waaraan talenten op de arbeidsmarkt de voorkeur geven. Tegelijkertijd zijn er in Nederland ook vragersmarkten, waar sprake is van vraaguitval, met leegstand en dalende huurprijzen tot gevolg.

De cijfers op de kantorenmarkt

Bron: Cushman & Wakefield

Bron: LISA, Bak, Cushman & Wakefield

Frank van der Sluys, Head of Research Cushman & Wakefield: “In steden als Amsterdam en Utrecht is de leegstand gedaald tot het niveau van frictieleegstand, zo’n 5 - 7 procent. Tegelijkertijd zijn er gemeenten waar de leegstand nog ruim boven de 20 procent ligt. De verschillen op locatieniveau zijn nog groter. De kantorenvraag richt zich steeds nadrukkelijker op een netwerk van hotspots en steeds minder op de overige locaties. Een goed voorbeeld van een echte aanbiedersmarkt is het Stationsgebied in Utrecht. In 6 maanden tijd is de tophuur hier met 12 procent gestegen tot EUR 275,- per vierkante meter per jaar. De afgelopen periode is veel nieuwe kantoorruimte op deze markt toegevoegd. Dit bewijst dat verdichten op de juiste locaties werkt en dat het talent op de arbeidsmarkt hier graag wil werken.”

Bron: Cushman & Wakefield

Leegstand naar 11,6 procent

In een half jaar tijd is de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt met ruim 200.000 m² gedaald tot 5,5 miljoen m². Daarmee daalt het leegstandsmetrage met 3,7 procent. Afgezet tegen de voorraad betekent dit een leegstand van 11,6 procent. Daarmee ligt het leegstandspercentage net iets onder het niveau van begin dit jaar en op het laagste niveau sinds 2007. In Amsterdam daalde de leegstand in een half jaar van 7,9 procent tot 6,5 procent en in Utrecht van 8,1 procent naar 5,9 procent. Ook in Den Haag begint de leegstand inmiddels op te drogen en bedraagt deze 8 procent. In Capelle aan den IJssel daarentegen staat 25,5 procent van de kantorenvoorraad leeg. Hoewel dit iets lager is dan in het begin van 2018 is dit de gemeente met de hoogste leegstand.

Opname gaat aantrekken, verhuisbereidheid neem toe

De ingebruikname van kantoorruimte is in de eerste helft van 2018 uitgekomen op 558.000 m². Daarmee blijft het opnamevolume 23.000 m², ofwel 3,9 procent, achter bij de opname in de eerste helft van 2017. Net als in voorgaande jaren zal de opname in de tweede helft van het jaar aantrekken, waardoor de opname voor heel 2018 naar verwachting op 1,3 miljoen vierkante meter uit komt. De vraag naar kantoorruimte richt zich steeds nadrukkelijker op de hotspots binnen de grootste steden. Amsterdam kent van alle gemeenten de hoogste opname. In 2018 werd hier vooralsnog 155.000 m² in gebruik genomen. Rotterdam volgt met 66.000 m² en Utrecht completeert de top drie met 51.000 m². Opvallend is dat Apeldoorn op plek vier staat in de top 10 van gemeenten met hoogste opname. Hier heeft een incidenteel grote transactie plaatsgevonden van bijna 14.000 m². Dit betreft de tijdelijke huisvesting van de gemeente Apeldoorn. De top 10 is samen goed voor 65 procent van de totale opname in Nederland.

Hoewel de opname vooralsnog wat achter blijft neemt de verhuisbereidheid van kantoorhoudende organisaties toe. Die toenemende verhuisbereidheid en de concentratiebeweging worden beide veroorzaakt door één gemene deler: de voorkeuren van talent. Organisaties in Nederland zijn zich er steeds meer van bewust dat aantrekkelijke huisvesting een investering is in het aantrekken van hooggekwalificeerd personeel.   

Remko Kempen, Head of Office Agency Cushman & Wakefield: “Een inspirerende werkomgeving is steeds vaker een magneet voor talent. Meer organisaties spelen hierop in en verhuizen "omhoog" richting de hotspots. Zij besteden niet alleen meer aan vastgoed maar ook aan nieuwe werkplekconcepten. In de huidige markt is het voor hen steeds lastiger om geschikte ruimte te vinden, waardoor veel organisaties blijven zitten. De schaarste aan beschikbare kantoren is daarmee een rem op het onderscheidend vermogen.”