Vastgoedmarkt Europa: yieldcompressie logistiek en sterke huurgroei kantoren

In 2017 zijn in Europa de gemiddelde aanvangsrendementen voor prime vastgoed in alle sectoren van de markt verscherpt. In het segment logistiek was de daling het sterkst met 39 basispunten gevolgd door de kantorenmarkt met 23 basispunten en retailvastgoed met 18 basispunten. Dit blijkt uit het nieuwste DNA of Real Estate rapport van Cushman & Wakefield dat huurprijsontwikkelingen en aanvangsrendementen in alle segmenten van commercieel vastgoed onderzoekt. De gemiddelde huurprijs in Europa voor prime kantorenvastgoed is in 2017 met 2,4 procent gestegen. Voor logistiek vastgoed kwam de groei uit op 0,7 procent terwijl de gemiddelde winkelhuurprijs met 0,3 procent daalde, zo blijkt uit de cijfers.

De onderzochte Nederlandse prime markten laten zowel over 2017 als over het afgelopen kwartaal een positieve of stabiele ontwikkeling zien van huurprijzen en rendementen. Voor de komende periode verwacht Cushman & Wakefield dat de prime yields op de allerbeste plekken in Nederland gaan stabiliseren in vrijwel alle segmenten. Frank van der Sluys, Head of Research Nederland van Cushman & Wakefield: “Daarmee komt een einde aan de neerwaartse beweging die al in 2012 is ingezet. Het verschil in prime yields op de allerbeste plekken tussen eind 2012 en nu, bedraagt voor woningcomplexen 130 basispunten, voor winkelvastgoed 160 basispunten, voor logistiek vastgoed 250 basispunten en voor kantorenvastgoed 290 basispunten. De afgelopen jaren konden vastgoedbeleggers hier rekenen op een gunstig indirect rendement als gevolg van de yieldcompressie, de komende jaren zal de waardegroei nadrukkelijker moeten worden gerealiseerd door direct rendement als gevolg van gunstige ontwikkeling van huurprijzen. Dit is wat wij verwachten voor het allerbeste vastgoed op de allerbeste plekken, tegelijkertijd waaiert de interesse van beleggers al een tijdje uit en zal op die plekken voor het beste vastgoed nog wel een verscherping van de prime yields te zien zijn. De prime yields op de allerbeste plekken bodemen uit, terwijl yields voor vastgoed uit de volgende schakel van de dynamiek-keten nog verder zullen verscherpen.”

Logistiek

De groei in logistiek vastgoed concentreert zich in een beperkt aantal steden. Circa tweederde van de Europese markten lieten geen groei zien. In markten waar er wel groei was, was deze sterk zoals in Wenen en in Barcelona en Madrid die respectievelijk met 8,3 procent en 5 procent groeiden op basis van de sterke verhuuractiviteit zoals de voorverhuur van grotere units door 3PL-dienstverleners en e-commerce-bedrijven.

Logistiek vastgoed in de Benelux is populair. Desondanks daalden de tophuren hier met 0,3 procent als gevolg van de dalende huurprijzen in Antwerpen. De huurprijzen in Brussel, Luxemburg, Amsterdam en Rotterdam stabiliseerden. Op de hotspots in het Zuiden van Nederland zijn eind 2017 de huurprijzen voor het eerst aan het stijgen als gevolg van het schaarse aanbod.

De aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed zijn in 2017 in Europa verder verscherpt. Gemiddeld bedroeg de daling 39 basispunten. In de Benelux is deze daling met 5 basispunten in de onderzochte markten veel minder sterk. In Rotterdam daarentegen daalde het aanvangsrendement met 25 basispunten wel relatief sterk.

Retail

In een aantal belangrijke winkelstraten in Europa stijgen de huurprijzen nog steeds in lijn met de positieve economische indicatoren van de afgelopen maanden. Deze trend maskeert echter de aanhoudende polarisatie tussen de sterkste en de zwakste delen van de markt. Retailers gaan steeds meer over tot het sluiten van onrendabele winkels en tegelijkertijd investeren zij zwaar in flagship-stores.

Gemiddeld daalde de huurprijs voor beste winkelstraten in Europa in 2017 met 0,3 procent terwijl de huurprijzen in de beste winkelstraten in de Benelux licht stegen met 0,6 procent. Deze groei is vooral veroorzaakt door de huurprijsontwikkeling in de Meir in Antwerpen. Huurprijzen in de beste winkelstraten in Brussel, Amsterdam, Rotterdam en Den Haag stabiliseerden.

De compressie van aanvangsrendementen in de Benelux was met 27 basispunten in 2017 veel sterker dan gemiddeld in Europa (-18 bp). Met 75 basispunten daalden de aanvangsrendementen voor winkelvastgoed op de Grande Rue in Luxemburg het sterkst, gevolgd door de Kalverstraat in Amsterdam (-30 bp), de Rue Neuve in Brussel (-25 bp), de Meir in Antwerpen (-25 bp), de Lijnbaan in Rotterdam (-20 bp) en de Spuistraat in Den Haag (-10 bp).

Kantoren

Op de kantorenmarkt zijn de huurprijzen op de beste kantoorlocaties in Europa gemiddeld met 2,4 procent gestegen. In de Benelux is deze groei met 5,4 procent beduidend sterker. In Brussel nam de tophuur in een jaar tijd met maar liefst 10,9 procent toe en in het CBD van Luxemburg met 8,7 procent. De Zuidas in Amsterdam volgt met een groei van 5,9 procent en het Central Business District in Rotterdam met 4,4 procent. Tophuurprijzen in Antwerpen en Den Haag stabiliseerden. Gemiddeld daalden de aanvangsrendementen op de beste kantorenlocaties in Europa met 23 basispunten, in de Benelux kwam de daling uit op 18 basispunten.

Contacten

Ingrid Wallisch

Ingrid Wallisch

PR & Communicatie Manager

Telefoon +31 208002048

Contact