2018: Werk aan de winkel - Cushman & Wakefield

2018: Werk aan de winkel

Wereldwijd is en blijft Nederland de populairste bestemming voor vastgoedbeleggers. Ons land is veilig, zowel politiek als economisch stabiel en vastgoed is hier relatief goedkoop. Dat is in 2017 ook bevestigd met een nieuw record beleggingsvolume dat rond de 20 miljard zal uitkomen, een stijging van 30 procent waarvan ongeveer 65% is gerealiseerd door buitenlandse beleggers. In 2018 zal dat niet anders worden, de interesse van buitenlandse partijen blijft gericht op Nederland, in alle asset classes. Zeker voor 2018 en 2019 geldt dat er op de vastgoedbeleggingsmarkt flink wat werk aan de winkel is omdat de holding period van buitenlandse partijen de komende twee jaar gaat aflopen.  De investeringsvolumes zullen de komende jaren dan ook in alle asset classes onevenredig hoog zijn want ook de bereidheid van financiers is groot. We gaan zien dat de focus steeds meer wordt verlegd, door het tekort aan product zullen steeds meer alternatieve asset classes worden overwogen of zal er meer geografische spreiding zichtbaar zijn.

Retail: timing is everything

In Nederland zagen we dat traditionele institutionele beleggers vooral hebben verkocht en dat nieuwe toetreders - variërend van Angelsaksische tot Belgische en Duitse kopers - de kopersmarkt beheersten. Het speelveld van kopersgroepen voor retail is in 2017 aanzienlijk kleiner geworden maar deze partijen doen wel volumineuze transacties. Wat de retailmarkt nu, en zeker ook volgend jaar, interessant houdt is dat zo´n 80 procent van de huren die door retailers worden betaald inmiddels weer op een marktconform niveau zitten. We zijn het vertragingseffect dat je na crisisjaren altijd ziet nu wel voorbij.

Voor 2018 verwacht ik dat out-of-town perifere detailhandel verder zal aantrekken net als food-gerelateerde winkelcentra. Vooral wijkwinkelcentra van vijf tot zevenduizend m2 met daarin minimaal twee supermarkten in het hoge en het lage segment aangevuld met huurders zoals Kruidvat, Gall & Gall en bijvoorbeeld een groentewinkel en een bakker zijn enorm in trek. Dit geldt niet voor mode-gerelateerde winkelcentra die nog steeds oververtegenwoordigd zijn en onder druk staan van e-commerce. Een mooie ontwikkeling in retail is de duurzame transformatie die hier nu echt voet aan de grond krijgt. Meer en meer worden winkelcentra met structurele leegstand in wijken en stadsdelen herontwikkeld en overcapaciteit wordt vervangen door bijvoorbeeld woonblokken, zorgwoningen of seniorenappartementen. Het probleem van overbewinkeling wordt zo op een duurzame manier aangepakt, dat is ook voor de beleggers zeer interessant en dat zullen we zeker terugzien in het transactievolume op deze plekken.

Kantoren: van multifunctionele locaties naar multifunctionele gebouwen

In 2017 was zoveel vraag naar Amsterdams vastgoed, terwijl het beschikbare aanbod steeds beperkter werd. Dit heeft tot gevolg dat bruto aanvangsrendementen sterk zijn verscherpt tot 3,5%.  Die schaarste manifesteert zich het meest sterk op de Zuidas, waardoor de vraag uitwaaierde naar het centrum van Amsterdam en Zuidoost. Het mixed-use denken is hier, maar ook op andere plekken in het land, sterk in opkomst en vormt dan ook een belangrijke driver voor de huidige marktdynamiek. Waar vroeger werd ontwikkeld in clusters van wonen, winkelen en kantoren zie je dat nu wordt ingezet op leefbare, hoogstedelijke gebieden waarbinnen deze functies worden gecombineerd. De volgende stap die nu gezet moet worden is het ´mix-used´ denken doorvertalen naar gebouwniveau. Wij zetten ons als vastgoedadviseurs hier heel sterk voor in met onze adviezen richting gemeentes en andere stakeholders omdat dit dé manier is om grootschalige leegstand zoals we die op de kantorenmarkt hebben gezien in de toekomst te voorkomen. Als je multifunctionaliteit ook op gebouwniveau inzet realiseer je een flexibele gebouwde omgeving met een veel langere levensduur omdat afhankelijk van de marktvraag een gebouw kan worden aangepast aan de behoeften op dat moment. En voor de beleggers maximaliseert dit de waarde van hun investering omdat de grondwaarde veel hoger wordt en het gebouw flexibel kan reageren op de vraag in de markt. Van gemeentes vraagt dit dan wel om flexibiliteit en veel flexibeler zijn met bestemmingen maar het werkt wel. Eindhoven centrum is hiervan een heel mooi voorbeeld.

Logistiek: anticiperen op een nieuwe toekomst

Hoewel de huurprijzen in logistiek vastgoed (nog) niet groeien zien we wel een forse waardegroei in deze sector. Dat heeft vooral te maken met het beperkte aanbod van hoogwaardig beleggingsproduct. De markt voor logistiek vastgoed wordt door de nog altijd groeiende e-commerce sector steeds complexer. Het zijn vooral logistieke specialisten die op deze markt actief zijn vanuit binnen- en buitenland. In deze sector zien we dat beleggers vanuit strategisch oogpunt proberen al vroegtijdig grondposities te bemachtigen.

De twee belangrijkste vastgoedsegmenten in logistiek zijn grote XXL-distributiecentra in sub urbane locaties voor logistieke dienstverleners en e-tailers zoals Amazon en Zalando die zelf direct vanuit hun warehouse aan de consument leveren en de opkomst van ´city logistics´. Deze laatste categorie staat voor de grote uitdaging om online gekochte producten steeds sneller bij de consument te krijgen. Retailers verwachten in toenemende mate van de logistieke dienstverlener dat zijn logistieke oplossing in termen van vastgoed, efficiëntie en leveringssnelheid dichtbij de eindklant zit. Dit leidt tot de integratie van sub urbane grote logistieke gebouwen met urbane kleine, geavanceerde gebouwen van waaruit de stedelijke logistiek kan worden ingevuld. Ook in 2018 en 2019 verwacht ik dat nieuwbouw, en dan vooral Build to Suit XXL-distributiecentra, verder zal toenemen omdat de zoektocht naar schaalvoordelen en optimaal voorraadbeheer vragen om steeds grotere ruimten.

Focus verleggen

Ik verwacht dat beleggers de komende jaren op allerlei manieren hun focus zullen blijven verleggen. De vraag naar het relatief goedkope core-vastgoed in Nederland zal aanhouden maar alle segmenten staan onder druk van gebrek aan kwalitatief hoogwaardig product. Ik voorzie dan ook een steeds bredere spreiding in beleggingssectoren maar ook verdere polarisatie zoals bijvoorbeeld een steeds verder wegzakkende onderkant als het gaat om huurprijzen op de kantorenmarkt bij een steeds verder stijgende bovenkant.

Mathijs Flierman

International Partner en Head of Capital Markets

Cushman & Wakefield