Verdeeld eigendom winkelcentra - Cushman & Wakefield

Verdeeld eigendom winkelcentra zet vastgoedwaarde onder druk

winkelcentrum
Klik om te vergroten

Winkelcentra in handen van één eigenaar genereren hogere huren

Uit onderzoek van Barzien Khoshbakht, taxateur bij Cushman & Wakefield, blijkt dat verdeeld eigendom van planmatig ontwikkelde kleine en grote winkelcentra een negatieve invloed heeft op de waarde van het winkelvastgoed. Khoshbakht onderzocht de relatie tussen de eigendomsstructuur en de waarde van winkelvastgoed in winkelcentra als onderdeel van zijn masteropleiding “Real Estate Management & Development” aan de Technische Universiteit Eindhoven. In termen van huurprijzen blijkt uit het onderzoek dat winkelcentra in handen van één eigenaar hogere huren genereren wat een positieve invloed heeft op de vastgoedwaarde. 

Wat opvalt in het onderzoek is dat winkelcentra die in gedeeld eigendom zijn lastiger te managen zijn. Partijen hebben elkaar nodig om samen een succes van een winkelcentrum te maken. Naast onderhoud van het fysieke centrum hebben winkelcentra continue vernieuwingen nodig om de uitstraling up-to-date te houden. Ook is er in een bepaalde fase van de levenscyclus een grondige renovatie aan de orde waarbij huurders indien nodig een andere plaats krijgen in het centrum. In de praktijk blijkt dit bij verdeeld eigendom lastig te realiseren. 

Khoshbakht: “Ik zag in mijn onderzoek een significant verschil in huren tussen winkelcentra van één eigenaar en die in verdeeld eigendom. Bij verdeeld eigendom spelen vooral gebrek aan renovatie, gebrek aan marketing van het gehele winkelcentrum en teveel achterstallig onderhoud een rol. Stuk voor stuk zaken die van invloed zijn op de aantrekkelijkheid van winkelcentra en dus medeveroorzakers van leegstand als dit niet goed wordt opgepakt.”

Khoshbakht pleit er in zijn onderzoek voor dat nieuwe winkelcentra uitsluitend ontwikkeld zouden moeten worden voor één eigenaar. Een alternatief voor een partij die te maken heeft met verdeeld eigendom in een bestaand winkelcentrum, is zich te richten op het verwerven van winkelunits zodat een meerderheidsbelang ontstaat. Dit is echter een intensieve, kostbare en vaak niet haalbare strategie. 

De waarde van het vastgoed in planmatig ontwikkelde winkelcentra wordt uiteraard bepaald door meerdere factoren dan alleen de eigendomsstructuur. Uit het rapport blijken ook de volgende factoren significante invloed te hebben op de huurprijzen: 

  • Het aantal inwoners: een stijging van 10.000 inwoners binnen een straal van 5 kilometer zorgt voor een stijging van de winkelhuur van € 1,60 per m2.
  • Het inkomen: een stijging van het inkomen met €1.000 per persoon in de wijk waar het winkelcentrum is gelegen, zorgt voor een stijging van € 3,70 per m2 van de winkelhuren.
  • Parkeergelegenheid: goede parkeervoorzieningen zorgen voor een stijging van de huurprijs met € 22,- per m2.
  • De leeftijd van het winkelcentrum: een stijging van 1 jaar op de leeftijd verlaagt de huren met € 0,90 per m2.

Het volledige onderzoeksrapport van Barzien Khoshbakht is op te vragen bij:

Ingrid Wallisch


Contacten

Ingrid Wallisch

Ingrid Wallisch

PR & Communicatie Manager

Telefoon +31 208002048

Contact